【商业模式】冯仑：由“亲娘养儿”到“保姆看孩”

    冯仑：由“亲娘养儿”到“保姆看孩”

五年前，整个大万通的战略发生的一个重大的改变，万通控股以凯德为标杆来转型，由传统的单一的开发公司，转型为一个专业的投资公司。投资公司是“保姆看孩子”，开发公司是“亲娘养儿子”，心情不太一样。凯德置地是全亚洲资本报酬率最高的企业，也是增长最快、最稳定的，我们拷贝这样的模式，所以我们今天才谈到我们会进入工业地产，而且进入的方式是基金和未来通过并购的一些商业模式，来实现价值再创造的过程。

四年储备，万通公社崭头角

工业地产投资到目前为止，我认为万通控股已经具备了优势，这个优势具体讲有三个方面，第一个方面是我们用四年时间，用无锡具体的个案，摸索了整个业务的流程的详细过程，而且通过与tcl非常成功的合作，使我们走通了这个过程的关键一步，知道怎么样去收购目标企业的优质的、成熟的、使用中的厂房和土地。第二个方面，我们在四年中已经磨合了一支成熟的团队，我们目前的工业地产整个团队是从国际和国内最优秀的企业中筛选、挖掘而来，他们大部分来自于普洛斯，腾飞、丰树等企业，并且又在万通经过几年磨合成熟起来的工业地产团队，不是传统的住宅团队。第三个优势是我们在整个基金管理方面，已经形成了一整套的专业人才和管理经验，现在我们管理的基金已经超过了35亿，在房地产类的公司管理规模排名第二，正因为这些基金管理的经验和团队，能够支持我们按照规范、透明、有序的方法，来扩张工业地产的规模。

如果我今天第一天做，一个成功案例也没有，那叫忽悠，但是已经潜伏了四年，这个模式已经磨得很好，我们有了品牌，叫“万通工社”，而且我们无锡的案例现在已经做到了出租率99%，几乎已经100%，而且租金一路上涨，所以我们认为这时候反过来通过基金的方式开始进入我们业务的第三阶段，我们觉得是一个非常恰当的时机。

我们工业地产的商业模式非常清晰简单，就是收购目标企业在使用中的优质工业厂房和土地。第二步我们来营运，提升它的价值，同时放到基金。第三步我们会把他扩大规模放到基金，争取今年做到全国第二。扩大规模以后，第四步才是把它变现，用基金自己上市，放到其他上市公司里面，或者把资产再处置，或者是直接卖给别的公司，卖给别的基金，有多种方式实现退出，这就是我们整个商业模式。

一碗面条背后不同的商业模式

就像新加坡是英美文化的亚洲模范生一样，“凯德模式”实际上是“美国模式”的亚洲版，比如“美国模式”，我们说铁狮门也是自己投很少一部分，剩下管理了16只基金，130亿美金，把资产的管理和自己的开发有一个很好的结合，其实这在全球都是非常成熟的一套模式，而在国内我们所看的开发还是一个最简单的模式，相当于过去我们长期在乡下，认为开饭馆就是为了吃饱，以为只有这个模式，所以一碗面卖多少钱，卖不上价，因为吃饱这件事就这么多价格，但是进了城发现，卖面的有吃饱的，比如快餐店吃饱的价钱不能太高，但还是吃好的，吃情调的，那价钱就可以高了，价值就上去了，还有吃环境的，吃音乐的，吃烛光晚餐的，面结果成了最不重要的。但是价钱上去了，也就是商业模式的变化。

于是，我们知道原来面条这件事情可以吃饱也可以吃好，还可以吃情调，但你就发现，吃法不同，收费不一样，财务模式不一样，店招就不一样，环境营造也不一样，店小二的服务态度也不一样。房地产也是，过去我们只知道开发，就相当于我们光知道吃饱，现在我们知道了其实地产不同的阶段，价值链创造不断在变化，也是由简单地吃饱，到吃好，到吃环境这样改变，所以万通整个美国模式的简单概括就是，把房地产的价值链，从制造业提升到服务业和局部的金融业。我们通过第一个个案四年的准备，现在准备发力，我们一发力就变成全国第二，所以如果工业地产基金我们发二期三期，就和普洛斯差不多，那就是第一，第二之争了。

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